note du CS titulaire suite au rapport de l'AMO

Note du Conseil Syndical titulaire

suite à l’analyse du rapport de l’AMO

Comme rappelé par notre syndic dans la préambule à l’ordre du jour de notre Assemblée Extraordinaire du 25 janvier 2016, la copropriété a de sérieuses raisons de se pencher sur la rénovation de la tour construite par Martin Schulz Van Treeck dans les années 1970/1973.

Suite au bilan énergétique établi par Réanova, des priorités ont été déterminées, l’assemblée a nommé un Assistant à la Maitrise d’Ouvrage (AMO), la Société Habilissimo représentée par David Gaon afin d’établir un cahier des charges et faire le choix d’un cabinet d’architecture qui pourrait nous étudier et nous chiffrer un projet réalisable tant techniquement que financièrement.

L’AMO, David Gaon a lancé un appel à candidature à 23 cabinets d’architectes. Seize équipes ont répondu.

Afin d’orienter les architectes sur nos attentes, et porter à leur connaissance les spécificités de notre immeuble (T3Jumelle de T1/ bâtiment de liaison)  l’AMO a rédigé un préprogramme détaillé décomposé en trois volets :

-Les Travaux d’urgence et réglementaires (imposés par la Préfecture de Police de Paris).

- Les travaux de rénovation énergétique proprement dit.

- Les travaux d’amélioration.

La sélection réalisée parmi les 16 cabinets d’architecture, tant par l’AMO que par le Conseil Syndical a abouti à retenir cinq équipes. Quatre d’entre elles nous ont adressé leur proposition d’honoraires sur des évaluations de prix de travaux :

AEC / Ateliers Lion / Atelier Kempe Thill / Bruther 

Suite à la réception des offres, l’organisation par l’AMO d’un oral au cours duquel l’AMO, le syndic et les membres du Conseil Syndical ont écouté les quatre équipes se présenter et exposer leur projet. Si une majorité au sein du Conseil Syndical avait arrêté son choix sur l’Atelier Lion, l’absence d’unanimité l’a conduit à repousser le choix définitif.

Choix de l’équipe à retenir :

Les Ateliers Lion Associés

Architectes urbanistes paysagistes, Yves Lion exerce depuis 1974. Il a acquis une notoriété importante en France et à l’étranger. Il professe à l’école d’architecture « de la Ville & des Territoires » à Marne la Vallée. Il a été lauréat du Grand Prix de l’Urbanisme en 2007, du prix de l’aménagement en 2009, équerre d’argent en 1989 et 2003. Yves LION travaille depuis plusieurs années sur les tours voisines des Orgues de Flandre, pour l'immobilière 3F. Il a donc connaissance du contexte et des problématiques techniques de notre projet. 

Son client, l’Immobilière I3F, n’a pas manqué de lui faire optimiser le coût de sa proposition technique de  rénovation énergétique de ses deux tours. Ce qui rend plus réaliste les estimations de ses coûts de travaux.

Lors de la réception d’Yves Lion dans nos murs,  nous avons obtenu de lui la garantie qu’il étudie pour notre copropriété un programme « sur mesure » pour nous différencier des tours voisines si nous le souhaitons.

 Son expérience sur le sujet lui permet de nous faire la proposition d’honoraires la plus basse de tous les candidats. Ceci nous met en position de pouvoir choisir un architecte de tout premier plan pour le meilleur coût.

 Sa connaissance technique et son expérience sur le chantier sont la meilleure garantie pour éviter les imprévus et les dépassements de coûts liés à ce programme complexe de réhabilitation.

Quelques 30 pages de références peuvent être consultées dans le dossier qui est à votre disposition consultable sur rendez-vous à la loge.

L’agence a un capital de 99 990€, un chiffre d’affaires évoluant du N-3 au N-1 de 5,5m€HT, 4,5 m€HT à 3,10m€HT.

Elle se compose de 32 personnes en 2015.
Son bureau d’étude Y ingénierie : composé de 81 personnes

Son chiffre d’affaires des trois dernières années se maintient aux alentours des 

10 000 000€ HT

L’Atelier Kempe Thill :

C’est une agence d’architecture créée au Pays Bas depuis presque 15 ans dont l’effectif est de 20 personnes. Elle est reconnue non seulement pour des missions publiques et des projets de rénovation et de restauration des bâtiments existants, intégrés dans un tissu urbain sensible mais aussi pour des projets de logements innovants, réalisés aux Pays-Bas, qui s’inscrivent dans une recherche d’intégration au niveau urbain.

 L'Atelier Kempe Thill nous propose un projet sur mesure bâti à partir des contraintes spécifiques de notre copropriété et de notre tour, différentes de celle du bailleur I3F.

 Les architectes sont épaulés par une équipe de plusieurs bureaux d'ingénieurs très spécialisés et extrêmement compétents (façade, thermique, économie, pilotage).

Ils bénéficient d'une bonne expérience de chantiers en site occupé et de rénovation pour des copropriétés.

Les scénarii proposés ne sont pas figés mais forment une base de dialogue pour élaborer ensemble, à la carte, le projet le plus adapté à notre besoin et à nos finances.

De nombreuses adaptations sur mesure dont la possibilité de conserver les fenêtres déjà remplacées si elles sont conformes (une vérification sera faite à chaque fois).

 Des pistes de revenus pour la copropriété : location d'espaces réaménagés en rez de chaussée, valorisation des éléments déposés, économie circulaire (fenêtres, moquette) etc.

 Lors de l'élaboration des scénarios, et avant le choix définitif, un outil de calcul du reste à charge personnalisé permettra à chacun de calculer le coût et les subventions possibles pour son foyer. Il s'agit d'un outil créé par les ingénieurs thermiciens de cette équipe pour les projets de rénovation dont ils sont spécialistes.

 Un partenariat en ingénierie financière pour faciliter l'obtention des subventions et des financements est proposé en option.

 Cette équipe est celle recommandée en priorité par l'OPATB 19 suite à l'analyse des dossiers et la tenue des oraux.

 Le coût des honoraires est plus élevé pour cette équipe, car ils incluent des études complètes et un suivi de chantier très rigoureux avec une mobilisation à plein temps lors des travaux, ce qui pourrait être compensé par une meilleure maitrise du coût total.

 Ces honoraires incluent aussi la renégociation de nos contrats d'économie d'énergie, le suivi de la performance énergétique sur 3 ans et une plateforme d'échange informatique.

 L'équipe Kempe Thill préconise de réaliser de préférence les travaux en corps d'états séparés (macro lots) afin de réduire les frais d'entreprise et d'assurer le meilleur contrôle du chantier (gêne, durée).

Le capital de l’agence est de 340 000€.
Son chiffre d’Affaires des trois dernières années approche les 2 000 000€ 

CA 2011 : 1 070 165 €

Les Chiffres d’affaires de ses bureaux d’études :

*Le bureau d’étude Structure / désamiantage :  Bollinger & Grohmann Sarl dont l’effectif est de 22 personnes

Son Chiffre d’affaires a pratiquement doublé en trois ans atteignant pour 2013

: 2 000 000 €

*Le Bureau étude économie de la construction ; Michel Forgue 34 personnes

A un chiffre d’affaires évoluant autour de 3 000 000 €

*Le Bureau d’étude Fluides : Cardonnel Ingenierie : 37 personnes

 A lui aussi un chiffre d’affaires évoluant autour de 3 000 000 €

*Batscop / OPC 22 personnes

Quelques réflexions sur le projet lui-même, (en prenant en compte que pour le moment, nous travaillons sur des estimations, et que le projet , le coût des travaux, ne seront réellement définis qu’après une phase étude qui devrait s’étaler sur une année) :

Les Ateliers Lion ont déjà réalisé les études sur les deux tours de l’Immobilière I3F quasiment similaires à la nôtre. De plus la phase travaux est commencée sur la T5. Ils ont donc  une expérience sur bien des points et notamment sur les éléments préfabriqués en usines  et les moyens d’intervention en façades : comme sur la T5,   « le traitement sera réalisé via des nacelles montées sur mono et bi mats complété par des échafaudages ponctuels pour traiter les retraits de façades en partie supérieure.
Le rez-de-chaussée restera libéré de tout échafaudage ».

L’architecte Yves Lion nous met en garde sur la réglementation qui limite aujourd’hui la possibilité de recoller les carrelages Buchtal dans la limite de 28 mètres de hauteur.

L’Atelier Kempe Thill à lui, effectué une réflexion assez poussée qui démontre son intérêt pour ce projet. Quelques points ne semblent pas avoir été bien intégrés : l’économie sur le maintien des radiateurs qui ont 40 ans et commencent à poser problème. Ceci c’est sans prendre en compte que le remplacement de radiateurs au coup par coup est une opération coûteuse pour le copropriétaire et pour la copropriété car nécessitant de purger la colonne. La mise en place de robinets thermostatiques sur nos anciens radiateurs ne semble pas être une solution envisageable (selon la CIEC, notre chauffagiste).

 Un autre point sur lequel le Conseil Syndical s’interroge, c’est la proposition du recollage des carrelages préconisé dans un des scénarii. Outre le fait que la réglementation interdirait cette opération, nous contraignant à purger la tour au delà des 28 mètres afin de réaliser une mise en peinture, la solution du bardage permettrait de solutionner les problèmes récurrents de fuite en façade.

De même les interrogations sur les moyens de mise en œuvre par grue conventionnelle ou grue sur noyaux semblent hors sujet. Par contre la piste évoquée de négocier un prix de reprise des moyens de levage utilisés sur la tour voisine est intéressante.

Une autre proposition séduisante est l’idée de valorisation des matériaux déposés (moquette / vitrage).

Sur la qualité de l’offre et la capacité de travailler en copropriété, l’AMO, David Gaon classe en tête l’Atelier Kempe Thill. Cet ordre s’inverse et place les Ateliers Lion en premier quand on considère la qualité de l’offre et le montant des honoraires.

Si nous étudions les offres, le montant des honoraires sur le scénario optimum proposé par l’Atelier Kempe Thill, pour un montant de travaux évoluant suivant qu’ils seront réalisés en corps séparés ou en entreprise générale entre

5 797 995€ à 6 480 112 €, ces honoraires varieront de 9,48% à 9,34%, soit 711 619,85€ à 680 242,46€.

Pour les Ateliers Lion et Associés, sur le montant d’un scénario optimum proposé à 5 744 650€, les honoraires sont de 5,39% soit 321 703, 40€.

En conclusion de son rapport, notre AMO, David Gaon préconise de retenir l’équipe des Ateliers Lion, prenant en compte:

-Le souci de respect d’un coût global d’un projet (honoraires les moins élevés).

-L’avantage technique que représente la participation au projet de l’Immobilière I3F.

-La recherche des ayants droits (déjà effectuée et réglée par les Ateliers Lion)

Il nous faut donc au cours de l’AG faire le choix qui parait le plus judicieux afin que l’on puisse lancer les études que nous avons commencé à financer. Ces études devraient s’étaler sur environ une année au terme de laquelle, au cours d’une future assemblée, nous pourrons voter les travaux à la hauteur de nos besoins en étudiant la façon de les financer.

L’expérience acquise par le Cabinet Lion, grâce à la réalisation de l’isolation des deux tours voisines de la notre, semble être le meilleur gage de sécurité, tant technique que financier, aux yeux d’une majorité des membres du Conseil Syndical  qui ont travaillé sur le sujet. Avant même d’analyser le rapport de l’AMO, le groupe avait opté pour le choix du Cabinet Lion par 4 voix contre 2.

Glossaire
Afin que les offres des architectes soient plus facilement lisibles

Label BBC : Bâtiment Basse Consommation

MO Maitre d’ouvrage « qui est le Maître d’ouvrage ? » : Les copropriétaires

Mission MOE « qui est maitre d’œuvre ? » : L’équipe composée de l’architecte et de son ou ses bureaux d’études

AMO : Assistant maitre d’ouvrage

Coordinateur SSI : Contrôle des Systèmes de Sécurité Incendie

Coordinateur SPS : Mission de Coordination Sécurité et Protection de la Santé

Formulaire DC1 : formulaire administratif 

Eléments d’APD : dossier d’Avant Projet Définitif

Eléments du DCE : Dossier de Consultation des Entreprises

DET : Direction de l’exécution des Travaux : Suivi et direction des travaux pendant le chantier par le MOE

Phases APS & APD : APS : Avant Projet Sommaire. Les phases de projet sont APS, APD, PRO et DCE

Etudes OPC : Etudes Organisation Pilotage et Coordination – Cette mission s’applique lorsque les travaux sont dévolus en corps d’états séparés

CCTP : Cahier des Clauses Techniques Particulières : Descriptif techniques des travaux à réalisés, établi par le MOE pendant la phase études

Eléments de la DP : DP : Déclaration Préalable

 Eléments du PC : PC : Permis de Construire

AOR : Assistance aux Opérations de Réception – Le MOE assiste le MO pour la réception des travaux à la fin du chantier

EG Entreprise Générale (tous corps d’état)

CES Corps d’Etat Séparé