Compte rendu conseil syndical du 7 Novembre 2016.

Compte rendu conseil syndical du 7 Novembre 2016.

Présents : titulaires : Marie Nikolakakis, Bernard Dupont, Michel Trouillard,
                   suppléants : Hélène Jannière, Sandrine Puech, Cédric Seguin, Béatrice Dressen

                   Excusé : Michel Perrot

Retour par rapport au dernier compte rendu.

Il y a eu rencontre avec VEOLIA. Est prévue, dans un premier temps, une descente de caméra par les évents des eaux usées à partir des terrasses. Selon le matériel disponible, il est possible que cela ne permette pas de visiter toute la hauteur de la canalisation. A l’issue de ce contrôle sera décidé s’il faut ou non poursuivre dans les étages bas, non accessibles par ce moyen. Dans ce cas, il sera nécessaire de déposer puis reposer une cuvette de wc par colonne pour le passage de la caméra.

Certains membres du CS posent la question de savoir s’il ne serait pas judicieux de créer à certains étages des trappes d’accès (tampons) pour éviter ce genre de manœuvre dans le futur. Michel Trouillard fait remarquer que ces trappes risquent d’être condamnées par de futurs propriétaires (voir exemple des compteurs d’eau rendus inaccessibles). Le coût d’une telle opération est à comparer au démontage et remontage de la cuvette dans X appartements.

Nous attendons le résultat du passage de caméra.

Il est également demandé à VEOLIA d’établir un devis pour le détartrage de la portion de canalisation privative dans les appartements dont la cuvette subirait un encombrement: dans ce cas  l’intervention serait privative et précédée de l’acceptation du devis par le copropriétaire. L’avantage de faire intervenir Véolia, (société avec laquelle nous avons souscrit un contrat d’entretien pour nos canalisations), est de pouvoir négocier le prix, et d’avoir la même entreprise qui prend la responsabilité des conséquences de ses interventions (commune et privative).

Liste des contrats

Mme  Barontini a fourni une nouvelle foi les contrats en cours sur demande de Sandrine Puech.

Hélène Jannière se propose d’en faire une première liste, le but étant de mieux cerner le suivi des prestations et des dépenses.

ASSURANCE
Etant donné l’augmentation de la sinistrabilité (fuites d’eau à répétition), AXA appliquait une majoration de la cotisation. Mme Barontini a obtenu que le prix de l’assurance pour les parties communes de l’immeuble n’augmente pas (diminution d’environ 50 €).
Il est demandé au syndic si la réfection du hall ne pourrait pas être prise en charge en partie par notre assurance.

ASL ou Union de syndicats
Suite à la proposition de I3F, une rencontre entre l’immobilière, son avocat, Maitre Agnès Lebatteux- Simon du Cabinet Zurfluh Lebatteux Sizaire & Associés et les représentants des tours Fugue et Cantate, au sujet de la gestion des parties communes aux différents immeubles s’est déroulée dans les bureaux d’I3F le 14 octobre 2016. Un compte rendu doit être diffusée par l’Immobilière. Une nouvelle réunion est programmée pour le 16 décembre 2016.

La constitution d’une ASL étant impossible (en l’état actuel de la situation, car il faudrait obtenir l’adhésion de l’unanimité des copropriétaires), Il ne reste que la solution d’une union syndicale (union de syndicats). Quelqu’en soit la forme juridique, nous sommes persuadés que l’Immobilière veut se mettre en accord avec la loi mais que cela aura un impact sur nos charges à venir.

Un  document contractuel sera établi, reprenant les pourcentages de charges communes établis par la cour de justice suite au rapport d’expertise (dont une copie a été transmise par Madame Barontini à l’avocat de l’Immobilière) et les modalités de gestion, pour que nous puissions présenter au vote en AG.

C’est le seul moment où nous pouvons réellement avoir une influence : il faudra donc bien vérifier et éventuellement faire modifier le document contractuel afin qu’il soit acceptable, avant le vote en AG. 

Le conseil syndical insistera pour que les quotas de répartition des charges communes qui seront utilisés dans le futur, soient bien les mêmes que ceux déterminés par les experts en 2000.  Il faut également essayer de faire valoir 1 voix pour 1 voix lors des votes afin de garder un pouvoir décisionnaire.

FUITE EN TERRASSE
Fuite sur terrasse au 19^e étage : Une réparation provisoire a été effectuée afin de mettre le copropriétaire hors d’eau sans entrainer une surcharge financière pour la copropriété (sans faire le travail qui sera à reprendre dans le cadre de notre projet de rénovation). Bien que la préconisation de l’expert soit la réfection complète de la terrasse, la décision de ne faire qu’une réparation partielle à été adoptée à la majorité des membres du Conseil Syndical.

 
Sandrine Puech à informé notre syndic qu’une descente d’eau pluviale sur la terrasse en partie commune, jouxtant son appartement, est déboitée. Elle s’étonne qu’aucun spécialiste ne soit intervenu à ce jour.

Les membres titulaires du CS, accompagnés de Madame Barontini et de Monsieur Joulin se sont rendus début octobre dans son appartement afin d’analyser sa demande et  essayer de résoudre le problème. Il est demandé à Sandrine Puech d’être présente lors d’une nouvelle visite afin de pouvoir dépêcher un couvreur.

ASCENSEURS
Le problème de la carte d’ascenseur a été réglé.
Pour le miroir brisé, Koné a fait un devis élevé de 1200 € (miroir en verre sécurit). Une partie de ce montant devrait être prise en charge par l’assurance de l’immeuble
A également été demandé une renégociation du contrat d’entretien des ascenseurs bas et haut avec une proposition de réfection des sols d’ascenseurs.     

Selon le contrat, Koné doit venir toutes les 6 semaines. A été demandé que les interventions soient signalées au syndic et au conseil syndical afin de pouvoir vérifier le suivi. Il faut exiger dans la renégociation du contrat que l’intervenant signe un cahier d’entretien ou dépose une fiche de d’intervention et pas seulement une confirmation informatique.

PLACEMENT DES FONDS
Un rendez-vous est à prendre avec Mme PARAT (crédit agricole) pour voir ce qui peut être proposé comme placement. Bernard Dupont et Michel Trouillard rappellent que lors d’un entretien précédent avec le Crédit Agricole, il y a un peu plus de 2 ans, la seule solution proposée était un livret A (avec le plafond très bas). 

HONORAIRES DU SYNDIC
Concernant la question des honoraires du syndic pour le suivi administratif des travaux de rénovation de notre tour,  Mme Barontini nous a fait une première proposition d’honoraires, à 1% HT du montant HT des travaux, pour les missions suivantes :

Ce montant inclura les prestations déjà réalisées à ce jour : Détermination du programme travaux (2 jours), Participation à l’élaboration des documents appel d’offre architecte (5H), lecture de proposition d’architecte et préparation des oraux (5H), participation aux oraux (10H), Préparation de l AG de janvier 2016 (5H), préparation de l’AG juin 2016 (5H).

Ce montant inclura les prestations à venir :

• Durant la phase étude : participation à 10 réunions de travail, préparation dossiers administratifs pour déclaration de travaux en préfecture estimation 10 jours
• Durant la phase appel d’offre : participation aux éventuels oraux de présentation, mise au point marché, analyse, lecture du CCAP, estimation 10 jours
• Durant la conclusion des marchés : lecture des pièces et signature, estimation 5 jours
• Durant la phase travaux : participation à certaines réunions de chantier, interface architecte/ copropriétaires, paiements des facture sur factures visées par l’architecte estimation de 2 jours par mois soit 32 jours
• Réception, levées des réserves, vérification du décompte établi par l’architecte : estimation 8 jours

Non inclus :

 Renégociation des contrats d’entretien, suivi des consommations énergie etc…

A titre de comparaison, certains membres du CS rappellent que les honoraires du pilote de chantier de l’équipe Lion sont à 1,4 % HT du montant des travaux HT. Il ne s’agit nullement de tirer les prix par le bas mais bien d’évaluer ce qui est nécessaire et ce que cela coûtera.

Points divers

Mme Barontini rencontre le cabinet Lion sur site le 9/11/2016 pour lui donner officiellement les résultats du vote de la dernière assemblée générale de Juin 2016.

Pour le Hall, 3 devis sont à demander pour la réfection.

RAPPELS
- Pour les encombrants : il faut rappeler la démarche (ce qui a été fait par affichage).
- Pour les compteurs d’eau : il faut qu’ils restent toujours bien accessibles et que les copropriétaires les fassent relever afin de ne pas subir les montants forfaitaires.  

A mettre à l’ordre du jour du prochain conseil :

Revérifier les charges afin de pouvoir regarder ce qu’il est possible de diminuer. Il est demandé à Sandrine Puech et à Hélène Jannière, qui aimeraient voir une diminution de nos charges, de reprendre l’état fourni avec la convocation de l’AG et de cocher les postes qui leur semblent pouvoir être diminués. Une analyse réalisée ultérieurement nous dira si cette diminution est envisageable. (Bernard  Dupont et Michel Trouillard rappellent que depuis leur élection au CS, c’est ce qu’ils font chaque année)

Prochaine réunion prévue le lundi 5 décembre 2016.